Pubblicato 31 Luglio 2014 Visite: 1857
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Parla Cobianchi (IRI real Estate): "Stiamo assistendo a timidi segnali di risveglio del settore immobiliare. Questo è sicuramente un momento favorevole per tutti coloro che sono intenzionati ad acquistare un immobile, perché possono godere di prezzi ancora molto bassi". L’Italia è nel bel mezzo di una crisi economica che ha toccato molti settori. Uno dei più colpiti in questi anni è stato quello immobiliare, con la maggior parte degli italiani che hanno visto il valore delle loro abitazioni svalutarsi oltre il 20%. Di pari passo al calo dei prezzi, anche le compravendite hanno subito un arresto importante. E sono in molti gli italiani che si domandano se in questo periodo sia meglio investire, approfittando dei prezzi bassi e acquistare un' immobile, o aspettare la ripresa economica definitiva ed il conseguente rialzo del valore di mercato. Una ripresa che, secondo quanto dichiarato da un esperto del settore, Leopoldo Cobianchi, vice presidente della società immobiliare I.R.I real Estate, sta lentamente avvenendo. Dopo anni “neri”, il comparto immobiliare sembra avviarsi verso una lenta risalita.

 

Dottor Cobianchi,  dopo anni di crisi profonda, è arrivato il momento di parlare “di una timida ripresa del settore immobiliare?”

È noto a tutti come  la crisi dei  mutui sub-prime, avvenuta negli Stati Uniti nel 2008, abbia avuto ripercussioni sui mercati internazionali, generando un default economico-finanziario di portata enorme a livello globale. Di conseguenza, naturalmente, in Italia è stato colpito anche il settore immobiliare. Un settore che, poco più di cinque  anni fa, ha fatto registrare su  tutto il territorio un calo dei prezzi del 30% per quanto riguarda il comparto residenziale. Oltre a questi dati, si è registrato anche un consistente calo delle compravendite. Analizzando le stime ufficiali, si riscontrano facilmente i cambiamenti. Nel 2011 il numero delle transazioni nel mercato aveva toccato quota 550.000, ma l’anno successivo sono addirittura diminuite del 25%, arrivando a quota 448.000. Non è andata meglio nel corso dell 2013, dove il numero di compravendite si è fermato a quota 407.000, addirittura cifre inferiori rispetto al 2012 e soprattutto la metà rispetto alla mole che il mercato aveva fatto registrare nel 2006, l’anno in cui si sono raggiunti i livelli massimi nelle compravendite.

E adesso la situazione è cambiata?

Sì, ci sono timidi ma evidenti segnali di ripresa. Nel primo semestre del 2014 le transazioni sono state 98.000. Una crescita del 4,1% rispetto ai periodi passati. Sono dati importanti che devono far riflettere poiché evidenziano le grosse problematiche che il settore immobiliare ha affrontato e continua ad affrontare in questi anni difficili. Situazione in cui sempre meno investitori hanno manifestato la voglia di acquistare un appartamento. Sicuramente possiamo affermare che il mercato immobiliare ha vissuto una grossa crisi con il conseguente crollo dei prezzi, una fase di stallo. Ora però stiamo assistendo ad una lieve ripresa. Un grande segnale positivo ed incoraggiante arriva dalle banche, che sono state fino adesso le attrici principali e la causa di questo blocco. In che modo? Non concedendo più mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni hanno paralizzato il settore. Adesso sembrano aver assunto un atteggiamento più propositivo verso chi si rivolge  loro per la sottoscrizione di un mutuo. Il mercato si sta preparando a ripartire, ma per poter ritornare a vedere un aumento dei prezzi delle case, la mia previsione è che bisognerà aspettare almeno fino al 2016.

Torniamo alle cause che hanno generato il blocco del mercato immobiliare italiano. Quali sono?

Sono molteplici. La prima, su tutte, deriva dal fatto che contestualmente all’avvento della crisi economica, i cittadini non avevano più disponibilità finanziarie tali da potersi permettere l’acquisto di un immobile. Tutto ciò accentuato, come detto in precedenza, dall’atteggiamento di chiusura delle banche verso il credito. Se prima del 2008 un potenziale acquirente poteva contare sull’aiuto da parte degli istituti di credito, successivamente questo è venuto a mancare. Le banche hanno stretto le maglie nell’erogazione di mutui, concedendo finanziamenti solo a una determinata fascia di persone benestanti, in grado di dare delle garanzie certe. Ma così facendo, hanno contribuito a bloccare il meccanismo.

Inoltre, molte persone in difficoltà economica hanno deciso di disfarsi dei propri immobili, o perché si trattava di seconde abitazioni (e non riuscivano a sostenere le spese relative alle tassazione), o semplicemente si trattava di una soluzione per ottenere liquidità immediata. Inoltre, i proprietari delle case,  hanno immesso questa enorme quantità di immobili sul mercato,  non prendendo coscienza del calo vertiginoso dei prezzi.

Considerando questi presupposti, adesso è dunque un momento favorevole per chi è intenzionato a vendere la propria casa o ad acquistarne una nuova?

Senza dubbio, questo è sicuramente un momento favorevole per tutti coloro che sono intenzionati ad acquistare un immobile, perché possono godere di prezzi ancora molto bassi. Inoltre, in un mercato “depresso” come questo, chi dispone di una certa liquidità, andando ad acquistare un appartamento in contanti, avrà senza dubbio un maggior potere d’acquisto. Riuscendo così a negoziare un ulteriore sconto sul prezzo. Per chi, invece, è intenzionato a vendere, il  consiglio è quello di affidarsi ad un professionista serio e preparato, in grado di individuare il miglior prezzo di mercato per la vendita dell’ immobile. Avventurandosi in vendite “fai da te” tra privati, si rischia di tenere il proprio appartamento invenduto sul mercato per molto tempo.

Il nostro è un paese ricco di storia, con palazzine d’epoca ed appartamenti esclusivi. Questo suscita l’interesse di investitori esteri?

Se guardiamo prettamente al residenziale, è così. Si possono trovare prodotti di ottima qualità e pregio. Ma, per quanto riguarda il mercato romano - che è quello su cui noi come società operiamo quotidianamente - non c’è una consistenza presenza di investitori stranieri. Ho sentito parlare di una grande quantità di acquirenti, russi, americani o arabi, ma è bene fare chiarezza su certi argomenti e prendere coscienza della realtà attuale. Sicuramente può capitare di imbattersi un compratore estero che disposto a comprarsi una bella casa nel centro di  Roma, piuttosto che a Milano o Venezia, ma rimangono, nella maggior parte delle volte, casi isolati.

Rispetto alle altre realtà europee e mondiali, il nostro paese in che ottica vede l’investimento immobiliare?

Partiamo da un presupposto: per gli italiani il mattone ha sempre rappresentato un investimento sicuro , certo e quindi redditizio. Questa certezza è stata rimessa in discussione con l’avvento della crisi economica e con il crollo drastico dei prezzi. Ricordiamoci, però, che gli italiani sono per l’80% proprietari di immobili e ciò rappresenta un cifra percentuale altissima se messa a confronto con gli altri paesi. In America, ad esempio, dove ho moltissimi colleghi che vi lavorano, non esiste la mentalità di “possedere” (e quindi investire) un immobile. Un grande manager statunitense, che per impegni lavorativi è costretto a spostarsi molto, pur avendo la possibilità di acquistare facilmente  un immobile, preferisce prendere in affitto un lussuosissimo appartamento al trentesimo piano, all’interno magari di un condominio che offre tutti i comfort del caso. Questo per far capire quanto sia differente l’approccio culturale alla “questione casa”. Ma la situazione sta cambiando radicalmente anche nel nostro paese. Oggi il mattone non viene più visto come un investimento primario:  solo chi può permetterselo e ha veramente necessità acquista un appartamento.

Chiudiamo con un’ultima domanda. Un grande dilemma che affligge gran parte degli acquirenti che richiedono un mutuo: la scelta tra tasso fisso o variabile. Quali sono le differenze e quali i vantaggi di uno e dell’altro?

Chiunque deve acquistare una casa sottoscrivendo un mutuo, cerca di capire quale tra le opzioni sia la più vantaggiosa. È una notizia recente che la Banca Centrale Europea abbia  confermato i tassi di interesse ai livelli in cui li aveva abbassati il mese scorsoIl principale tasso di rifinanziamento resta quindi al minimo storico dello 0,15 per cento. Di conseguenza, in un momento del genere dove le banche sembrano concedere nuovamente mutui molto spesso finalizzati all’acquisto delle abitazioni, fare la scelta giusta significa avere un futuro senza spiacevoli sorprese. Per quanto riguarda il mutuo a tasso fisso  bisogna sapere (sembra scontato ma non lo è) che l’interesse rimane invariato durante tutta la durata del finanziamento . Questa operazione consente di tutelarsi a fronte di un futuro rialzo degli interessi . Per quanto riguarda quelli variabili, il tasso viene  periodicamente rivisto in funzione della cambiamento dell’indice di riferimento. E questo comporta quindi un’esposizione completa rispetto al rischio di crescita dei tassi d’interesse.

Valutando il momento attuale, il consiglio che mi  sento di dare è quello di sottoscrivere un tasso variabile , magari coprendo opportunamente il finanziamento dall’eventuale rischio di oscillazione dei tassi. Guardando nell’ottica di un orizzonte temporale più’ ampio, se ci sarà una rilancio definitivo dell’economia, verrà accompagnato dalla ripresa dell’inflazione con conseguente rialzo dei tassi. Quindi conviene fare una scelta alla base: sottoscrivere un mutuo a tasso fisso  a venti o trent’anni oggi potrebbe risultare la più sicura.

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